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我的美国生活-聊聊美国买房那些事

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发表于 2019-3-12 15:21:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者:太阳雨在米国,一个DIY赴美生子后又半DIY技术移民美国的俩宝妈妈,终身追求高性价比,绝不花冤枉钱做冤枉事。现把新移民的心路历程、生活点滴总结成文字,用自己的亲身经历,帮你避开坑坑,保住荷包,一起期待我的攻略吧。



先来了解一下美国房地产基本情况,美国的房地产市场纯粹是由市场经济决定的,有涨有跌,短期暴涨很难,是个长期的投资过程。虽然购房成本在某些地区不是很高,远远低于国内北上广深等城市,但是养房的成本绝对比国内高出很多,主要开销在房产税,房屋保险,维护费用等…
先来说说房产税,像楼主所在的伊利诺伊州芝加哥西郊Naperville市,因为购房总价较低,所以房产税相对较高,大概在2%以上,每年的房产税中大概有75%是用在教育上,这样才能够维持较高的教育水平。通常房产税较高的地方,房价的涨幅是相对比较慢的,比较有代表性的是德克萨斯州的休斯顿。房产税大概在2到3.5之间,相对较高,所以房价的涨幅不是特别快。
另一个开销就是房屋保险,美国的房子大多是木制的,不像国内砖瓦的结实,有个火灾,龙卷风,甚至暴雪可能就垮了,所以通常都是买保险的,当然全款买自住房自愿,一般需要贷款的房子,银行是强制要求买保险的。保费根据房屋总价和保的种类不同而有高低,当然不同保险公司之间价格也有差别。比如25万刀左右的房子保险费每年大概700到800刀左右,上保险不能只看价格,还得考虑理赔的难易程度,这样保险才能在关键时刻起到作用,多跟周围的邻居或者房产经纪了解一下吧。

再说说房屋的维护费用,美国的人工贵众所周知,通个马桶,换个灯泡,修个水龙头都要50刀起,修个空调动辄大几百,换个屋顶至少要1,2万刀,所以如果要买个有点年头的二手房,一定检查好各种设施是否完好,要把维护费用考虑进去(以上价格只参考Naperville地区)。
所谓美国的房子买得起养不起就是因为这些了,所以在购房之前一定要想清楚是否能够承担得起后面的养房费用,如果是投资房利润要减去这些再来评估了。
除此之外,要考虑清楚买房的目的,是自住还是投资,如果是自住的,只有一条衡量标准,就是自己喜欢,否则将来住着也闹心…如果是投资房就不要强求是不是独立屋,有没有游泳池,有没有大后院…只关注地段,租售比,周边配套,是否好转手就够了。

以上都想清楚了,你就可以买房了,如果是贷款买房,请参考下面的流程:
1.  银行贷款预批准函
以国泰银行2017年政策为例,持外国护照的购房人,首付至少在35%以上,利率4.625%(已涨价,具体咨询银行),绿卡和公民根据信用分数不同,首付利率有浮动,这里需要特别注意:拿到SSN的新移民,因为信用分数低,没有报税记录,首付和利率反而高于外国购房人,甚至很难申请到贷款。此外,购房人需要把首付再加一年还款额的储备金,提前至少2个月存在他们银行的账户中(如果用赠予的方式从其他人账户中转过来钱,是没有这个时效限制的)。
如果以上条件都满足,银行会出个贷款预批准函,写明根据你账户的情况,银行允许你买最高多少钱的房子,贷款多少…这点不同于国内,国内是定了房子才找银行办贷款。在看房之前需要拿到银行的预批准函,否则经纪人是不会带你看房的,因为浪费时间,等下了offer在办这个就可能错过了最佳时机。另外,这个预批准函是有有效期的,拿到以后尽量在2,3个月内选好房子,否则得重新办了。
2.  选房
   拿到银行的预批准函你就可以开始找房子了,你可以通过网络或者经纪人推荐选房子。如果人不在美国,完全可以通过网络找房子。美国的房地产交易非常透明 (不像国内基本都是中介一手掌握信息,地址还偷偷摸摸的预先不让买房人知道),楼主常用的有zillow和trulia两个网站,上面可以查到房子的详细地址,房屋    照片,历史交易价格,物业费,划片学校和评分(不一定十分准确,可以打给学区确认),周边配套,犯罪率,历年房产税,甚至周边邻居的年龄范围,收入情    况,学历等,可以说应有尽有,而且状态更新非常及时。
   在网上看到心仪的房子就可以让经纪人预约看房了(这里提醒大家,千万不要不请自来,擅自敲门,即使预约了提前到场也要在外面老实等着,别忘了美国人民    是有枪的)。如果人不在美国,你就需要一个靠谱的经纪人了,楼主的第一套房子就是远程处理的,全程都不需要到场,论好经纪人的重要性。
3.  出offer
看好了房子就可以出offer了,出价多少根据你的承受能力,和经纪人根据周边房地产交易情况给的意见决定,论好经纪人的重要性…好的房子卖家一般会收到好几个offer,紧俏房子甚至会溢价,自己评估吧。卖家一般会根据offer的出价,付款方式(全款还是贷款),交易周期长短,买家实力等因素选择offer。
4.  签合同
如果卖家接受了你的offer,那么恭喜你,可以签合同了。美国房屋交易通常需要请律师,因为买卖双方通常是不会见面的,由律师来全权处理交易过程中的谈判和潜在的法律纠纷。伊利诺伊州这边律师费一般在350-450之间。
5.  付定金
签好合同后就可以付定金了,Naperville地区的二手房,定金一般在2000~3000刀不等。定金需要多少,几天之内能退还都在合同中规定好了。
6.  验房
与国内不同的是,你有权在决定购买此房之前找专业的验房师验房,如果因为房屋的质量问题不满意,可以根据验房报告和卖家讨价还价,甚至退房。你需要在付定金之前联系好验房师,一旦付了定金,马上安排验房师验房。如果在合同中规定的时间内没有和卖家达成共识,你可以一分不少的把定金拿回来。验房师的检查范围很详细,大到房屋主体结构,全屋顶情况,小到灯泡不亮,把手掉了等等,都会体现在验房报告中。验房师的价格根据房屋大小不同,2000英尺的房子一般在350刀左右。
7.  讨价还价
拿到验房报告,就需要律师和经纪人出马和卖家讨价还价了,这里再次论好经纪人的重要性,经纪人会根据当地市场的维修费用给出建议的谈判金额,当然金额要合情合理合法,由律师和卖家谈判。谈判的结果无非是三种,卖家负责修但是不退钱,卖家退钱买家自己修,合同终止退定金(时效内)。我的第一套房子,最终要回来1350刀。
8.  办理贷款
价格谈妥就可以通知银行开始走贷款流程了,如果是国外购房者,通常需要购房者的收入证明,银行流水,在职证明等文件。整个贷款流程一般在3到5周。期间银行需要做房产价值评估,一般4,5百刀的样子。另外贷款的手续费每个银行各不同,国泰是600刀,高宝是900多刀。注意:通常贷款的房子银行会强制买家购买房屋保险,保额至少比贷款额高一些。
9.  Closing
美国房产交易流程还是很快的,通常从看房到Closing有1到2个月就搞定了(法拍屋除外),比国内快很多。Closing通常需要买方本人到场,在律师的协助下签一大堆文件,同样不会见到卖方本人。如果买方不能亲自到场的,需要提前让律师准备公证文件,公证可以是视频公证或者大使馆公证,这需要看贷款银行和卖方的要求。
10.水电煤气更名
在Closing前通常需要提前把水电煤气费更名,告诉他们房子什么时候Closing或者更名什么时候生效,变更可能需要一些天才能生效。美国的水电煤气是跟人走的,而不是跟着房子,也就是说如果没及时更名,可能会停水停电一段时间哦。
11.更改地址
美国要求在搬家后10天内更新地址,否则邮件收不到啦。

至此,一套房屋的买卖流程就基本走完了,你可以拿到钥匙入住了,但是政府更名还需要一段时间,慢慢等就是了。如果是全款买房,去掉第1条和第8条。
综上所述,购房费用中,除了首付款外,你需要准备贷款手续费,评估费,律师费,验房师费,还有一些七七八八的小费用,经纪人的费用通常是卖家出的,一般是房价的6%,两边的经纪人各3%,如果是法拍屋会有一些额外费用,这里不赘述。买房前除了准备好资金,你还需要提前联系好这几个人:贷款银行的客户经理,房产经纪人,房产律师,验房师,他们在整个交易中起到至关重要的作用,直接决定你能否用合理的价格买到心仪的房子。

以上提到的价格和流程全部参考楼主所在的伊利诺伊州Naperville地区,各州可能各有不同,请咨询当地房产经纪。话说楼主在国内时候就对买房这件事情就情有独钟,美国普通二手房和法拍屋都有参与过,说不定以后做个房产经纪也是有可能滴,哈哈!


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